Aumentar la oferta residencial, reducir los largos plazos urbanísticos, reforzar la seguridad jurídica y explorar fórmulas alternativas a la compra y el alquiler tradicionales. Estas han sido algunas de las propuestas planteadas hoy en la Universidad Francisco de Vitoria (UFV) durante la jornada Nuevas soluciones a los viejos problemas de la vivienda: una propuesta de incremento de la oferta desde el derecho público y privado.
El encuentro ha reunido a expertos del ámbito académico, jurídico, institucional y empresarial para abordar uno de los principales problemas del mercado residencial español desde distintas perspectivas. La jornada, organizada por el Grado en Derecho de la UFV y el proyecto de investigación Retos jurídicos del acceso a la vivienda en España, se ha articulado en tres mesas dedicadas al diagnóstico del mercado y a las posibles soluciones desde el derecho público y privado.
En la apertura, Javier de Cendra, decano de la Facultad de Derecho, Empresa y Gobierno de la UFV, ha situado la escasez de oferta en el centro del problema y ha reivindicado el papel de la universidad en un debate especialmente complejo: "La universidad aporta tres cosas que escasean hoy en el debate: tiempo, distancia y rigor; tiempo para estudiar el problema, distancia respecto de los intereses directos en juego, rigor para distinguir lo que funciona de lo que suena bien".
Para Javier de Cendra, la vivienda trasciende además su dimensión económica: "La vivienda no es solo un bien de mercado, no es solo una prestación pública, es la condición de posibilidad de la vida familiar, de la construcción de un hogar, del trabajo estable, de la pertenencia a una comunidad".
Incrementar la oferta para responder al déficit de vivienda
La inauguración institucional ha corrido a cargo de Ana de Miguel, consejera delegada de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS), quien ha defendido la necesidad de actuar de forma prioritaria sobre la oferta residencial. "La solución a la actual problemática de la vivienda se puede concretar en la puesta en marcha de dos grandes iniciativas. Por un lado, construir masivamente hasta recuperar la brecha que tenemos entre oferta y demanda, es decir, actuar sobre la oferta de forma intensiva como propone esta jornada".
De Miguel ha destacado también el papel de la colaboración entre administraciones y empresas: "Para aumentar rápido la oferta de vivienda es necesario el concurso de todos los agentes implicados" y ha señalado la necesidad de "promover una legislación creativa, consensuada y bien orientada que facilite la creación de nueva oferta y ofrezca garantías a quienes producen vivienda, a compradores, a vendedores, a propietarios y a inquilinos".
La primera mesa ha abordado precisamente los problemas de oferta desde la industria y el mercado residencial, con la participación de Carlos Sánchez Nieto, CLO y secretario consejero de Alquiler Seguro; Javier Gómez Gálligo, registrador de la Propiedad; y Daniel Cuervo, director general corporativo y de Negocio de Vía Ágora. La mesa ha sido moderada por Sofía Borgia Sorrosal, directora del Grado en Derecho de la UFV.
Javier Gómez Gálligo ha centrado parte de su intervención en los largos procesos necesarios para transformar el suelo y poner una vivienda en el mercado. Como principal receta ha defendido "flexibilización de licencias, reducción de las unidades de actuación, favorecimiento, por tanto, de creación del suelo", y ha resumido su planteamiento en tres palabras: "libertad, libertad, libertad".
Desde la perspectiva empresarial, Daniel Cuervo ha advertido de la duración extraordinaria de algunos desarrollos urbanísticos: "La junta de compensación de Los Cerros se constituyó en el año 2004 y todavía no hemos podido entregar una vivienda". Frente a esos plazos, ha defendido que "tenemos que estar hablando de un plazo no superior a tres o cuatro años", manteniendo la seguridad jurídica durante todo el proceso.
Cuervo ha señalado también la industrialización como parte de la solución ante el aumento de los costes y la falta de mano de obra: "Este sector de la construcción de edificios tiene que evolucionar a la industrialización. Esto no se hace de un día para otro, pero esto sí que es el presente".
Por su parte, Carlos Sánchez Nieto ha descrito la situación como "un problema estructural de oferta" y ha puesto el foco en la vivienda ya existente. "¿Por qué no ponemos las medidas oportunas y necesarias para que aquella vivienda que ya existe salga al mercado?", ha planteado. Para conseguirlo, ha destacado dos factores: "estabilidad normativa" y "seguridad jurídica para los propietarios".
Del suelo público a nuevas soluciones para movilizar vivienda
La segunda mesa ha analizado las posibilidades que ofrece el derecho público para incrementar la oferta, desde la vivienda protegida y el aprovechamiento del suelo hasta las concesiones y la fiscalidad.
Felipe Iglesias González, catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Autónoma de Madrid, ha repasado las herramientas urbanísticas disponibles y ha destacado la necesidad de acelerar los procedimientos. "Venimos de un urbanismo hiperdeterminista, muy lento, y necesitamos mecanismos mucho más ágiles", ha afirmado. A pesar de las dificultades, Iglesias ha lanzado un mensaje positivo: "Yo soy optimista. Es cierto que muchas medidas han fracasado, pero yo creo que estas, puestas en carga con un poquito de coordinación entre administraciones locales, autonómicas y el Estado, tienen solución".
Ignacio Muñoz Llinás, socio de LUMLAW Abogados y profesor de Derecho Administrativo de la UFV, ha defendido recuperar las posibilidades que ofrecen las concesiones patrimoniales y el derecho de superficie evitando que el patrimonio destinado a vivienda se pierda con el tiempo. "La clave está efectivamente en no perder la propiedad de esos bienes, en permitir esa reversión", ha señalado. Su propuesta pasa por que la Administración recupere los inmuebles una vez finalizado el plazo de explotación para volver a incorporarlos al sistema: "De esa manera, ese patrimonio público se iría incrementando, no se iría disminuyendo".
Una propuesta distinta ha llegado de Carlos Lora, socio de Iter Law Abogados y profesor de Derecho Administrativo de la UFV, quien ha planteado utilizar las concesiones de obra para incorporar también el suelo privado a la producción de vivienda asequible: "No solo hay que limitarse a estas técnicas de gestión de bienes públicos, sino que hay que buscar otras herramientas que permitan atraer al suelo privado al circuito".
Lora ha explicado que la fórmula permitiría que promotores privados levantaran viviendas que posteriormente se explotarían durante un periodo prolongado a precios inferiores a mercado, con participación de la Administración. "No estoy proponiendo nada exótico, no es nada extraño a nuestro sistema. En los últimos 25 años se han construido muchos hospitales, mucha infraestructura sanitaria con este sistema", ha subrayado.
La fiscalidad ha constituido otro de los ejes de la jornada. Miguel de Haro Izquierdo, socio de Pérez de Ayala Abogados y profesor titular de Derecho Financiero y Tributario de la Universidad a Distancia de Madrid (UDIMA), ha sido tajante: "La fiscalidad, y ya lo digo yo, no ayuda". A su juicio, el actual modelo dificulta especialmente la promoción de vivienda protegida destinada al alquiler: "Las medidas que necesitamos para incrementar el arrendamiento no están. Al revés, es un coste mayor para el promotor".
De Haro ha propuesto estudiar modelos de los países del entorno: "Tenemos recorrido, tenemos posibilidades, pero hay que ponerse en marcha", y ha señalado los incentivos fiscales aplicados en Francia o Reino Unido como referencias a estudiar.
Propiedad compartida, usufructo y otras alternativas al alquiler tradicional
La tercera mesa ha trasladado el debate al derecho privado, analizando fórmulas que van más allá de la tradicional disyuntiva entre adquirir una vivienda o alquilarla. Han participado Gema Caballé, subdirectora de la Cátedra Unesco de Vivienda; Chantal Moll de Alba, profesora de Derecho Civil de la Universidad de Barcelona y directora de la Cátedra de Derecho Registral; María Goñi, profesora titular de Derecho Civil de la UFV; y Luis Martínez-Gil Gutiérrez de la Cámara, profesor de Derecho Tributario del CEU y abogado de Pérez de Ayala. La sesión ha estado moderada por Jesús Santos Román, profesor de Filosofía del Derecho de UNIE.
Gema Caballé ha presentado las posibilidades de la propiedad temporal y compartida, ya reguladas en Cataluña. "Se trata de dos figuras que permiten acceder a la propiedad evitando un sobreendeudamiento y sin necesidad de tener un ahorro inicial tan elevado", ha explicado. En la propiedad compartida, ha añadido, "el comprador actúa y tiene todos los derechos de un propietario desde el primer día", mientras va adquiriendo progresivamente nuevas cuotas.
A juicio de Caballé, el escaso desarrollo de estas fórmulas responde principalmente al desconocimiento, la dificultad para obtener financiación y la falta de incentivos. Por ello ha defendido que "son fórmulas que las tenemos desde 2015 reguladas, yo creo que se puede sacar más jugo de ellas: potenciarlas, explicarlas y, sobre todo, incentivarlas".
Por su parte, Chantal Moll de Alba ha estudiado el usufructo como una posible alternativa tanto a la compra como al alquiler. "No estamos creando vivienda nueva, pero estamos multiplicando el aprovechamiento de los bienes inmuebles", ha señalado. En particular, considera que "puede ser interesante para viviendas vacías, para viviendas que nadie está ocupando por la razón que sea".
Moll de Alba ha reivindicado además el potencial de los derechos reales frente a la rigidez de algunas fórmulas contractuales: "¿Qué es lo que me gusta de la propiedad temporal y compartida? Que es derecho real. ¿Qué es lo que me gusta del usufructo? Que es derecho real".
María Goñi, profesora titular de Derecho Civil de la UFV y codirectora del proyecto de investigación que da origen a la jornada, ha abordado el creciente fenómeno del alquiler de habitaciones. "El arrendamiento de habitación, por desgracia, es lo que ha crecido exponencialmente en los últimos años. ¿Por qué? Por la precariedad del mercado, porque nos han echado del mercado de arrendamiento y de propiedad por los elevados precios", ha afirmado.
Goñi ha defendido estudiar fórmulas jurídicas alternativas que ofrezcan mayor estabilidad y ha advertido contra la consideración de una habitación como una vivienda permanente: "La habitación no es una vivienda, es una infravivienda".
La perspectiva tributaria de estas alternativas ha corrido a cargo de Luis Martínez-Gil Gutiérrez de la Cámara, profesor de Derecho Tributario del CEU y abogado en Pérez de Ayala, quien ha resumido el punto de partida de manera clara: "Comprar una vivienda fiscalmente en España a día de hoy es caro".
Martínez-Gil ha advertido además de que el sistema tributario sigue pensando fundamentalmente en propietarios e inquilinos y carece de un tratamiento específico para figuras alternativas como el usufructo o la propiedad temporal y compartida. Sobre estas últimas ha explicado que "no existen las figuras desde la perspectiva fiscal", lo que genera incertidumbre para quien quiera emplearlas.
Una respuesta necesariamente interdisciplinar
La directora del Grado en Derecho de la UFV, Sofía Borgia Sorrosal, ha cerrado la jornada destacando precisamente la diversidad de las soluciones analizadas. "Esto no tiene una solución única. Esto requiere que nos unamos civilistas, administrativistas, fiscalistas, los sectores implicados del alquiler, promotores, los bancos", ha afirmado.
Borgia ha reivindicado además que la búsqueda de soluciones pase por políticas públicas y reformas coordinadas: "Sí tenemos derecho a exigir que el poder público active las políticas públicas que queremos, desde la regulación y cambios normativos en el ámbito civil a los cambios normativos en el ámbito fiscal y en el ámbito administrativo".
La jornada ha sido organizada por el Grado en Derecho de la Universidad Francisco de Vitoria y el proyecto de investigación Retos jurídicos del acceso a la vivienda en España, codirigido por María Goñi y Sofía Borgia Sorrosal.
