Los incentivos fiscales se han volcado en la compra de vivienda; el alquiler ha contado con pocos, tanto para los propietarios que alquilan como para los inquilinos.
Los investigadores proponen aplicar todo a la vez: más vivienda social, incentivos y seguridad jurídica para los propietarios, protección estable al inquilino y menos trabas a los constructores.
Prorrogar los contratos casi de por vida o liberalizarlos por completo: España ha probado fórmulas opuestas desde los años sesenta, pero ninguna gran reforma ha conseguido estabilizar el precio del alquiler de forma duradera. Es la conclusión de un estudio de la Universidad Francisco de Vitoria (UFV), publicado en acceso abierto en la revista Cities, que aporta datos de largo plazo al debate sobre la vivienda.
El estudio pone el foco en la inercia de los precios: cuando el alquiler empieza a subir más deprisa, sigue haciéndolo mucho tiempo antes de volver, si es que vuelve, a su ritmo habitual. Solo la supresión de la deducción fiscal por alquiler, en 1999, se asocia a un cambio visible, aunque temporal.
Para los autores, el problema de fondo es un desequilibrio estructural entre oferta y demanda, que exige actuar a la vez en cuatro frentes.
Los resultados llegan en plena tensión por la vivienda. Hay manifestaciones en distintas ciudades, una acampada en la Puerta del Sol de Madrid que sigue en pie y una huelga general convocada para el 11 de noviembre por UGT, CCOO y el Sindicato de Inquilinas, entre otros, a las puertas de las elecciones generales del 29. El Congreso ha derogado dos decretos de vivienda (el 26/2026 y el 27/2026) y el Gobierno ha aprobado otros dos, pendientes de convalidación.
No es la primera vez: en enero de 2019 el Congreso también tumbó un decreto del alquiler, y el Gobierno aprobó otro semanas después. Cada medida que se anuncia o se tumba reabre una vieja pregunta, la misma de la que parte este estudio: ¿han sido efectivas las modificaciones normativas y fiscales para estimular el mercado del alquiler en España?
Para responderla, Sofía Borgia Sorrosal, Manuel Monge y Carlos Poza Lara, de la Facultad de Derecho, Empresa y Gobierno de la UFV, siguieron mes a mes la subida interanual del alquiler que mide el IPC del Instituto Nacional de Estadística, de 1962 a 2024. Es lo que pagan los inquilinos, no el precio de los anuncios. Después dividieron la serie en etapas, marcadas por los grandes cambios legales y fiscales, y compararon cómo se comportó el alquiler en cada una.
Leyes opuestas, misma inercia
En 1964, la Ley de Arrendamientos Urbanos mantuvo la prórroga forzosa, que permitía al inquilino quedarse en la vivienda casi de por vida. En 1985, el Decreto Boyer hizo lo contrario y liberalizó la duración de los contratos nuevos. Dos modelos opuestos y, sin embargo, la serie completa, que abarca los dos, muestra la misma resistencia a corregirse. Tampoco la ley de 1994, que buscó un punto medio con contratos mínimos de cinco años, redujo esa resistencia.
Los economistas llaman a esa inercia memoria larga, y el equipo la mide con una técnica estadística, la integración fraccionaria, que estima cuánto tarda en apagarse cada acelerón del alquiler.
Borgia lo explica por lo que faltó: para que el mercado del alquiler tenga salud, esas leyes deberían haber ido acompañadas de seguridad jurídica para los propietarios, estímulos a los promotores para construir vivienda social en alquiler y mayores incentivos fiscales a la oferta y no a la demanda.
“Da igual el signo de la reforma. El alquiler apenas se corrige solo”, destaca Manuel Monge, especialista en econometría de series temporales y autor de correspondencia del estudio.
La excepción fiscal: 1999 movió la demanda, pero solo por un tiempo
La única medida que dejó una huella visible fue la eliminación de la deducción fiscal por alquilar la vivienda habitual, aprobada en 1998 y en vigor desde 1999. Permitía al inquilino desgravar parte de lo que pagaba, hasta unos 600 euros al año. Al desaparecer esa ayuda, parte de la demanda se desplazó hacia la compra, explican los investigadores, justo cuando el crédito empezaba a alimentar la burbuja inmobiliaria.
En aquellos años el ritmo de subida se mantuvo estable, aunque el precio siguió creciendo. Fue una calma engañosa: según la estimación principal del estudio, es la etapa con más inercia de toda la serie.
“Aunque los alquileres se mantuvieron relativamente estables durante aquellos años, eso no significa que la medida solucionara los problemas estructurales del mercado. La reforma fiscal pudo frenar temporalmente las subidas, pero no consiguió que el mercado fuera capaz de recuperarse cuando aparecían nuevas presiones sobre los precios”, señala Carlos Poza, economista especializado en política económica y coautor del trabajo.
Más allá de la ley: la crisis y el auge del alquiler turístico
Los años más tranquilos tampoco parecen mérito de las leyes. Entre 2008 y 2015 la inercia pareció suavizarse, pero los autores lo atribuyen sobre todo a la crisis financiera de 2008, que corrigió los excesos de la burbuja. La reforma de 2013, que acortó los contratos de cinco a tres años, llegó cuando la moderación ya había empezado. Después, en 2018 y 2019, volvieron a alargarse a cinco años, o a siete si el propietario es una persona jurídica, como una empresa.
Mientras tanto, se acumulaba presión. Con la crisis, muchos ciudadanos no podían acceder a una vivienda en propiedad y el alquiler se convirtió en la alternativa: entre los hogares encabezados por menores de 35 años, los que vivían de alquiler pasaron del 24% en 2011 al 43% en 2017, según la Encuesta Financiera de las Familias que cita el estudio. Pero la oferta no estaba preparada para asumir ese aumento de la demanda.
“La condena del alquiler en España: de alternativa residual a mercado tensionado por falta de oferta”, resume Sofía Borgia, jurista especialista en fiscalidad inmobiliaria.
Desde 2015 la inercia volvió a aumentar. El equipo apunta a un mercado distinto: la demanda se concentró en las grandes ciudades y en las zonas turísticas, y creció el alquiler turístico y de temporada, que escapa a las normas del alquiler de larga duración. En el de larga duración, según Borgia, el propietario está más desprotegido.
“Mientras los estímulos y la protección se dirijan solo al inquilino, la oferta no aumentará y los precios seguirán subiendo”, advierte la jurista.
Son interpretaciones basadas en el contexto histórico: el estudio compara etapas, pero no aísla el efecto de cada ley del de otros factores, como el crédito o el turismo. Además, la serie mide la subida sin descontar la inflación general, muy alta en los años setenta y ochenta, que puede explicar parte de esa inercia.
Los topes actuales: demasiado pronto para medirlos
¿Y los topes al precio que centran hoy el debate? El estudio todavía no puede evaluarlos. Sus datos llegan a enero de 2024, antes de que se aplicaran, en Cataluña y en marzo de ese año, los primeros topes de la Ley de Vivienda de 2023 en zonas tensionadas, las que declaran las comunidades autónomas donde el alquiler está especialmente caro. Solo recogen el límite a la actualización anual de las rentas, vigente desde 2022, y no distinguen entre comunidades autónomas.
“Con los datos disponibles, todavía no se puede saber si los topes funcionan o fracasan. Evaluarlos será una prioridad en cuanto haya años suficientes”, apunta Monge.
Eso sí, el artículo recoge una advertencia de otros estudios, no de su modelo: los topes pueden moderar las subidas a corto plazo, pero, sin medidas que mantengan la oferta, pueden empujar a algunos propietarios hacia el alquiler turístico, el de temporada o la venta.
La propuesta: cuatro frentes a la vez
Si cambiar las leyes por separado no ha bastado, ¿qué haría falta? Los investigadores miran a otros países europeos y proponen en las conclusiones del estudio un paquete de cuatro piezas.
Más vivienda social. En 2020 suponía en España el 2,5% del parque de viviendas, según los datos del estudio, frente al 30% de Países Bajos, el país con mayor proporción. Ponen como referencia los programas franceses y piden implicar a administraciones, inversores y entidades sociales.
Para Borgia, hacen falta políticas públicas orientadas al bien común, que faciliten el acceso a la vivienda aunque no sea en propiedad. “España está a la cola de Europa en la promoción de vivienda social, y eso no se arregla con decretos ley, sino con años de políticas orientadas a garantizar una oferta de vivienda suficiente y a precios asequibles”, sostiene.
Incentivos y seguridad para los propietarios. Según Poza, los incentivos fiscales y las garantías jurídicas existentes en España no han sido suficientes para animar a más propietarios a poner sus viviendas en alquiler. Sin un aumento significativo de la oferta, será muy difícil contener las subidas de los alquileres de forma duradera. El estudio señala como referencia los modelos de colaboración público-privada del Reino Unido.
Esto afecta sobre todo a pequeños propietarios: nueve de cada diez pisos en alquiler son de personas físicas, no de empresas, según el Banco de España.
Su principal ventaja fiscal es una reducción del IRPF sobre el beneficio neto que obtienen por alquilar una vivienda habitual. La Ley de Vivienda la ha rebajado del 60% al 50%, aunque llega al 90% en zonas tensionadas si el propietario baja la renta al menos un 5% respecto al contrato anterior. Los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 conservan el 60%.
El inquilino, por su parte, perdió en 2015 la deducción estatal, que se había recuperado en 2008; solo la conserva quien firmó su contrato antes de 2015. Hoy depende de lo que ofrezca su comunidad autónoma.
Protección estable al inquilino. Pagar el alquiler sigue siendo muy difícil para los más vulnerables, como los jóvenes. “La Constitución obliga a hacer efectivo el derecho a una vivienda digna, y eso no se consigue encadenando leyes. La protección del inquilino tiene que ser estable”, afirma Borgia. Como modelo, el trabajo menciona las políticas europeas que estabilizan las rentas a largo plazo.
Menos trabas para construir. Proponen reformar las normas urbanísticas y reducir la burocracia que frena la construcción.
Según los autores, sus resultados respaldan lo que concluye una amplia revisión internacional de cientos de estudios: solo los paquetes de medidas combinadas tienen opciones de mejorar de forma duradera el acceso a la vivienda.
“Tocar una sola pieza no corrige un desequilibrio estructural. No se trata de dejar de regular, sino de regular mejor”, concluyen los expertos.
